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【2022】溫哥華買房你需要知道的事 (上) Buying a House in Vancouver, BC

在大溫哥華,買房子就是要勇於走出第一步,否則永遠都在觀望,到最後發現房子越來越貴。」在加拿大,對於有自住需求的人來說,要先衡量自己的財務能力,懂得議價,買到低於市場行情的房子才是重點。過分相信溫哥華房市負面說法的新聞,反而容易錯失購屋保值、累積財富的好時機。

在大溫哥華買房基本流程

1. 看房

買溫哥華房子第一個步驟,你要針對自己的需求與預算,設定一個區域;你可能會想花上一點時間,到整個大溫哥華地區的各個城市走走。但,單單一個溫哥華市,你可能都無法詳細了解各區域的生活環境與機能,遑論整個大溫哥華地區共有二十幾個大大小小的城市呢?

此時,你可以找一個信賴的溫哥華房地產經紀,告訴他,你所需的預算、區域、房子樣式等等條件。你的房地產經紀人會列出一些符合你需要的物件,然後跟各個物件的賣方房地產經紀人約時間,帶你去看房子。

2. offer (出價)

當你滿意你所看的房子,你可以請你的房地產經紀人下offer給賣方, 在offer上會列出一些重點: 1.你願意買的價錢;2.你購買的條件和條件移除日期: 例如:貸款通過和驗屋通過(這是一般offer一定要寫的); 甚至要求換地毯等等條件。3.過戶日期;4.交屋日期(可以正式搬進去的日期);5.調整日期 (屬於買方開始負擔之一些相關稅金或費用的起算日期);6.訂金金額 訂金將暫存在買方房地產經紀公司裡的信託帳戶內,若該物件有成交,該訂金即成為成交金額的一部份。

3. Counter-offer 還價

賣方會針對你的價錢與條件作修改,也有的賣方無法接受你的價錢與條件,直接就石沉大海。若你有接到賣方的 counter-offer,賣方可修改了你出的價錢與條件,你可以接受,或依然可以再提出另一個價錢與條件。 直到成交的價錢與條件,雙方都能接受,這份房產契約就算”準成交”。

4. 銀行貸款

在加拿大 只要你一有買房意願,就可以先行尋找貸款銀行,多問幾家,尋找利率較低與還款條件較佳的銀行。當你跟銀行敲定利率與條件後,這一個利率與條件會為你保留90-120天(視各銀行政策不同),若在這一段期間利率降低,將適用新的低利率;若利率提高,就維持你所議定的利率。在這段保留期間內,你可以慢慢找房子。

新移民剛來溫哥華時,在這裡可能沒有工作,銀行會如何計算給你的貸款額度?加拿大政府鼓勵新移民購置房屋,報到後居住未滿5年的移民,大多數都可以得到成交價格70%的貸款。所以你可以計算自己的自備款需要有多少。如要買價值60萬的房子,你需要有18萬的自備款。 當你有了上述「準成交」的契約後,拿到銀行,銀行即會開始展開估價作業。

5. 驗屋

驗屋時,你最好是能跟隨驗屋師親自去操作所有設備與水電,並讓所有水龍頭流個10分鐘以上,看看排水是否流暢,天花板、牆角及窗邊是否有漏水痕跡。費用約加幣300~450元左右。  

6. 條件移除

你必須在條件移除日期前完成貸款和驗屋(或其他列於條件移除中的項目)的動作,只要條件移除書未簽,你都還有機會可以撤銷合約 (*特殊情況除外) 當買方的所有條件都移除了,簽了條件移除書繳了訂金,這份買賣契約就正式生效。

7. 交屋程序

當你的條件解除、買賣契約成立後,你的房地產經紀人會為你、或你自己找一個律師來辦理過戶的手續。該律師會直接與你的貸款銀行聯繫,交屋日期前你必須至律師處簽署文件,律師此時就會列出所有的項目金額,等交屋過戶日期當天,自備款(須先存入你的帳戶,並提供授權給律師提領)與貸款將從銀行轉至律師的帳戶,然後再轉至賣方的律師帳戶。

在大溫哥華看房八大技巧

1. 凡看過必留下記錄

新手購屋跟著感覺來買最容易犯下錯誤,尤其如果受到現場溫馨的氛圍影響,衝動下就容易冒然做決定。建議大家看房子一定要邊看邊做記錄,因為記憶容易出錯,但留下的記錄卻能讓你帶回家客觀地評量,還可以跟家人和朋友討論,按部就班找出符合自己需求的好屋,最後再考量個人經濟能力做決定。

2. 多看幾遍才是王道

在大溫哥華看屋沒有最佳時機,遇到喜歡的房子,建議白天、晚上、晴天、雨天、假日、非假日都要前往觀察。白天時,觀察房屋的日曬、採光問題;晚上則觀察附近鄰居素質,是否吵鬧、附近有無流浪漢出沒;如臨近商場或辦公大樓,則要觀察是否影響附近交通。雨天時,觀察門窗、頂樓、樓梯間是否滲漏水。假日時,觀察鄰居是否可能製造噪音;非假日則觀察上下班時間巷口是否交通堵塞。由於買房子是重要大事,建議大溫買家還是要謹慎、自己勤勞一點,才不會買了之後才發現和期待有落差,就得不償失。

3. 注意高壓電塔

注意房子附近有無高壓電塔(線)通過。打開窗戶,頭伸出去別忘了左右伸長一點,大角度看看,附近有沒有高壓電塔。雖然目前醫學上還沒有百分之一百確認高壓電塔對人體有害,先不論會不會有心理作用的影響,下雨天高壓電塔有時會滋滋作響,如果距離太近,這聲音不但影響到每日的睡眠,對日常生活也造成了干擾。

4. 學校就在旁邊,噪音也在你旁邊

有些物件標榜面對學校,當然好處多多,小孩上學近、面對操場景觀好,還有學校的綠樹清靜空氣。但是有一點不可不慎,房子的位置,是不是正好接收到每個小時的打鐘聲、還有學生下課在操場嬉戲的喧鬧聲以及家長接送小孩的車輛噪音。週末學生放假,總可以好好休息了吧?很多學校會出借辦活動,平時也許鐘聲和廣播聲還刻意不放太大聲,但是出借辦運動會、園遊會 聲音才更大  值得您再三考慮。

5. 溫哥華飛機航道

建議大家看完房子後在附近多晃十分鐘,注意房子是否正好在飛機的航道正上方,每隔十分鐘,就會有飛機經經過轟轟作響。尤其是離溫哥華機場距離較近的地方,飛機高度越低,噪音越大。除非常常出國的人,否則實在沒必要一定選在溫哥華機場航道附近。

6. 省去裝潢費,多了修繕費

髒髒舊舊的溫哥華房子一定不容易賣出,你我看了都不會喜歡。賣方將房子整理後再拿出來賣也是非常合情合理的。但是這個「整理一下」就大有學問了。賣方的整理究竟是「維修」還是「遮掩」,買到這兩種房子就是天堂和地獄的差異了。 所謂維修的房子,就是屋主先自行把漏水、壁癌、破舊的磁磚、牆壁都粉刷好,可能管線也都換新了,很有誠意的來出售,遇到這樣的物件算是非常幸運。但是市面上常常看到的卻是「遮掩」型的裝潢。用木板把漏水壁癌的牆壁封住,破舊地板上直接鋪上塑膠地板、管線換過但是材料不好、甚至還有看來美輪美奐的浴室,地板排水孔竟然是假的!這些小地方很容易被忽略,但卻會造成生活的大不便。要怎樣判斷到底是哪一種裝潢?有些基本法則可以參考:遮掩裝潢常用「皇家吊燈」、牆壁天花板全用木板封住、地板常用塑膠仿石英磚。當然這並不是絕對,賣方究竟有沒有遮掩什麼只有他自己最清楚。所以有些人索性就都不買過度裝潢的房子。強調建議”聘請驗屋師是必需要點”。

7. 千金買屋,萬金買鄰

無論在大溫哥華哪一個地點,同樣是買公寓大樓,住戶品質高的社區,大樓房價相對周邊一般社區保值。如果社區管委會充分發揮功能,社區獲得很有效率的管理,房價甚至還有高1-2成的差距!建議你在看房時多多觀察鄰近住家是否安寧?樓梯口和頂樓是否隨意堆置雜物?停車場是否有清潔明亮?附近鄰居的職業是什麼?樓上有沒有小孩愛亂跑跳、動物叫聲、一樓是不是有亂排放油煙的餐廳、還可以拜訪當地的鄰居向他們詢問整個社區的運作狀況及環境、治安狀況等,藉此觀察社區居民是否具有公德心,社區品質的水準對未來投資的報酬率是有很大的影響的,鄰居們最好都是自住戶,也才不會常有人在搬家,常搬家公共區域的損壞率也會較高。

8. 移民出門在外, 安全第一

不管你決定要在溫哥華或是本拿比或是高貴林買房子,最重要的莫過於安全。相信自己的直覺,我們新移民,安全最重要。如果對房屋有任何安全的顧慮,不要輕易妥協 ! 我們人類天生具有的直覺,有時會幫助我們躲避危險,去兇化吉的。

首次購屋的年輕人八項必修重點

建議大家在大溫哥華購置房地產,如果買屋是為了自用,除了不能買財務負擔太大的物件外,「符合使用需求」絕對是最重要的元素,符合自己生活所需、可負擔得起、讓家人幸福生活的空間。 生活需求,高於房地產增值,把房子的價值,定位在「家人相處的空間」,屋子裡的人如何相處、如何互動,那麼房地產的增值潛力,就不是最主要的考量重點。即使是一間距離市中心較遠的簡樸老屋,或是租來的房子,只要乾淨、整潔,家人每天和樂融融,就是一個好房子。

1. 自備款準備夠了嗎?

沒有準備好自備款,大溫哥華購屋行動只是一場夢。買預售屋 ( Pre-sale),前面繳款壓力較小,但相對未來貸款壓力大。若買中古屋立刻要繳三成購屋款,同時還有記得房屋後續裝修費用。

2. 未來有能力,按月繳房貸20年以上?

購屋前要先找銀行詢問,個人可貸款額度,以及貸款利率。主要考慮的事,自己後續繳款能力以及目前工作是否穩定。 對溫哥華首購族而言,在貸款期間內,可能會面臨換工作、失業、利率上升、家庭成員增加…等諸多問題,能否持續繳付房貸,才是能擁有該房地產的重要關鍵。另外,年輕人繳貸款能力不足,前三年採用銀行優惠的甜頭促銷利率,但限期結束後,是否有能力開始本息還款?

3. 大樓每月管理費多少?

除了每月房貸金額外,大樓都有管理費支出,也成為每月必要費用。在大溫哥華,品質較好的大樓,每月加幣 $ 400~600 管理費。較便宜的也要200元上下,購屋前要把管理費與房貸金額合併計算。

4. 未來轉手容易嗎?

轉手能力越強的公寓大樓,保值性越高,因此,購屋前要評估該屋的轉手性。轉手性包括交通地段、社區品質,周邊同質性房屋售屋數量….等。規模過大的社區,投資客過多的社區,都影響未來轉手能力。

5. 附近有良好的生活機能?

例如客戶想到 TSAWWASSEN 看農地,附近雖然建案很多,但目前仍然相當荒涼,周邊生活機能不足,也許未來會改善。購屋前,還是要多觀察附近生活機能,是否符合自己現階段需求。

6. 大樓住戶品質好嗎?

新成屋比較無法觀察住戶品質,但若是中古屋就相當重要,包括社區環境整潔、垃圾處理、樓梯間是否有雜物堆放,晚上點燈率、信箱間整潔度…等,都可以協助判斷。另外,向現住戶打聽,可以掌握更直接的資訊。

7. 房屋品質、水管等問題?

預售屋、新屋,比較不需要考慮房屋結構、水管等問題,但若是10年以上中古屋,則需要找驗屋師協助評估,特別是老屋水管排放、漏水問題,在入住前必須要先行驗屋確實。

8. 附近中小學評價好嗎?

首購族購屋後,幾年內可能增添家庭新成員,對年輕夫妻而言,住家周邊中小學校交通、評價,都是年輕購屋族應先行評估考量的重點。另外,房屋是否位居大溫哥華交通幹道,或是大型集會場所附近,有噪音吵雜問題,或是鄰近加油站。甚至有住戶因為鄰近小學,受不了上下課家長接送的汽車噪音…..等,都是在購屋前要多觀察注意。

更多買房步驟,請繼續閱讀 【2022】溫哥華買房你需要知道的事(下)

文章授權來源: 大溫哥華專業房地產經紀人 Alan Tsai 

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